先看看2019楼市开年总体市场状况：

除极个别地方外，大部分区域的房地产市场进入调整模式。前期涨幅较多的弱二线城市、三线城市购房客户锐减，楼盘去化率相比之前低不少，这是购房淡季和楼市趋冷共同作用的结果。临近春节，开发商充分利用返乡潮，不断针对返乡置业客户开出各种优惠活动，其目的是取得业绩开门红。个别地方开发商迫于资金压力，开始降价销售，被地方勒令叫停。在二手房市场上，有个别二手房主出于资金需求，让价出售。目前的市场给人总体感觉是：量不大、有小跌、涨不动。

 

再说说当前楼市4大信号

01土地市场有企稳回暖迹象。我们还注意到一个现象，2019年1月份的土拍市场上，以苏州、佛山为代表的城市，土地市场开始企稳缓慢回暖。面粉决定面包价格，“春江水暖鸭先知”，开发商敢于真金白银在土地市场上拿地，有这么几层意思：一是认为土地价格不会再跌了，二是对未来开发建造的房子售价看好，三是手中缺乏储备地块，手中无粮，心中也慌。一般说来，土地储备多少，也基本决定了未来两年房企在江湖中的座次，所以，对一些快速发展的房企来说，见缝插针拿地也是必然选择。

02.多次降准预期，影响叠加市场

如果说开年一个月连续两次全面降准释放的1.5万亿资金还不能引起市场共鸣的话，那么接下来多次降准必然带来市场的变化。平安证券魏伟点认为，经济数据显示经济下行压力较大，2019年降准至少是三到四次。虽然说历次降准目的官方表述都不是为楼市而来，但无论如何都会对带来两个方面影响：一是开发商融资环境显著改善，各种资金或多或少曲线流向房地产相关产业。二是房贷利率下调概率加大。援引华泰李超观点，央行有望在全面降准后，于第二季度全面降息。从P MI反映出来的经济活力回落来看，央行的货币政策有望全面转向稳增长目标。总体说来，若2019年多次降准，必然引导房贷利率下行，从而刺激购房需求释放。

03.货币贬值压力仍然较大

多年以来，由于投资渠道少，我们很多普通老百姓买房的目的就是抗通胀。根据统计，1998年时，我们广义货币（M2）刚超过10万亿，而到了2018年，广义货币达到了182万亿，十年时间，货币净增加17倍，从这个角度来看，我们房子价格并非增值了，而仅仅是随通胀而涨。截止2018年末，广义货币环比2017年增长8.1%，这个数据虽然相比前些年两位数增长已下降不少，但数量还是可观的。根据零点财经测算，按照货币增长类比，今天100万，到十年后，也就是2028年，相当于今天的32.3万元。这个数据是不是很可怕，事实上，我们也可以回想一下十年前的2008年，100万能买多少东西？若经历2019年多次降准和增发货币，想想我们的钱袋子，细思极恐。

04.国家已定调2019年楼市

在去年12月份，中央定调未来房地产市场发展基调后，主管部门“住建部”在“全国住房和城乡建设工作会议”上再次确认和细化落实，确定了2019年房地产市场10项重大工作任务。“房住不炒”是基础，摆在10项重大任务之首的是“稳地价、稳房价、稳预期”，这就是“三稳”目标。毋容置疑，这个目标，会作为各地全年楼市管控主导思路。

从国家统计局最近几个月公布的统计数据表明，重点监测的大中城市房价涨幅收窄，上涨城市减少，二手房价格跌幅扩大，简单的说，有涨也有跌，因城而异。在这个时候提出稳房价，一方面是出于稳增长需要，另一方面也不希望房价继续快速上涨，带来系统性风险。为何要提出稳地价呢？我们知道，地价是房价涨跌的先头部队，要想稳房价，也必然要稳地价。2018年，土地流拍数量创历史记录，土地市场降温明显，一些城市的地价少则10-20%跌幅，多则30-50%跌幅，这显然是对前期土地市场过热的理性回归。回归多少呢？“稳地价”的提出，差不多当前的土地价格应该就是政策底。从现在部分城市土地市场回暖情况来看，现在的地价应该属于阶段性底部。

2019年房地产市场、房价走向基本敲定

楼市长期方向预测对于很多人来说，把握相对较大。但具体到某个阶段的涨跌幅，就不是那么容易。因为中国的楼市是与政策紧密相关，不过，从上文楼市最近的四大信号来看，包括最重要的政策定调，基本可以确定2019年楼市走向大局。

1.稳住房价，保持成交量。前面说过，稳住房价的根本目的就是保经济增长，同时也可以消化局部泡沫，以时间换空间。当然，对于部分先期调整的城市，可能出现率先回暖，政策面上可能还会面临较为严厉的管制。不过，虽说我们的楼市受政策影响较大，想从政策上稳住房价不涨、不跌又谈何容易。所以，对于一些市场快速向下转的三、四线城市，可能逐步率先放松调控，以求稳住市场需求，保持一定热度。同样，也由于保经济增长需要，也需要保持相当的成交规模，相比2018年近15万亿的成交金额，2019年也不能下滑过快，否则，对经济增长也是不利的。

2.调整房贷利率是稳住市场的最有效办法。毫不夸张的说，任何楼市调控中，只要通过房贷利率一条措施，完全可以做到房价涨或者是跌，楼市冷热“短期看金融”就是这个道理。国家要求的“因城施策”、地方提出的“一城一策”为各城调整房贷利率提供了空间。换句话说，对于房价下滑快、市场过冷的城市，房贷利率可能会率先迎来下调。从当前市场情况来看，正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，在2019年首届中国产城融合大会上所言，2019年房地产市场主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了下滑过快。所以，作为各地稳楼市的利器，房贷利率下调可能是接下来很多城市将要做的事。

3.刚需、合理住房需求还是可以选择买房。无论是从市场预期，还是政策角度，要想2019年房地产市场、房价大幅波动都显得不太现实。在“稳”字当头的大环境中，房价大涨、大跌都难以实现，不利于稳定发展大局的事，我们还是尽量少想。

经过2017年和2018年连续两年大力度调控，高杠杆投机炒房者被大幅挤出市场。但对于合理住房需求，从主管部门历次表态来看，都是积极支持的，比如住建部从去年8月份就提出支持合理住房需求，央行也曾表态，督促商业银行实行差别化的信贷政策，支持居民合理购房需求。随着楼市趋于稳定，相关的支持政策也会逐步释放出来。随着房企还债高峰到来，为尽快回笼资金，打折促销动作也必不可少，刚需、合理改善需求，可以在年内好好挑选自己心仪的房子。当然，在2019年，也不建议以投机的心态高杠杆入市，毕竟时间也是成本。