导读   

三季报都说了这些：中海利润依旧排行老大；保利与万科利润仅差10亿元；恒大成资本运作大赢家，单笔买卖是其半年卖房净利两倍有余。

10月末，房企陆续公布了第三季度业绩报告。经历了前三季度的较量，终于到了用数据说话的时刻。

与往年不一样的是，行业销售前三排名有了大的变化。恒大超越万科，排在第一。前三季度，恒大累计合约销售金额约达2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为3457.7万平方米及8115元/平方米。前三季度累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分别增长117.9%、106.0%及5.8%。

前三季度万科累计实现销售面积1992.1万平方米，销售金额2629.0亿元，同比分别上升38.1%和43.7%。

上市房企中，销售额排在第三位的是碧桂园。前三季度碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约2255.7亿元，合同销售建筑面积约2779万平方米。

见地君特意拎出了传统的四大房企“招保万金” 中的招商、保利、金地。招商蛇口有了重组以来首份三季报；而保利一直也在筹备与中航地产的重组，重组成功后业绩有大幅度增长的**。不过，除保利外，招商蛇口、金地较千亿俱乐部仍有较大差距。目前金地的销售额领跑招商蛇口248亿元。

前三季度，保利累计实现签约金额 1575.09 亿元、签约面积 1179.88万平方米，同比分别增长 43.47%和 37.58%，签约金额已超过去年全年。

前三季度，招商蛇口累计实现签约销售面积294.72万平方米，签约销售金额471.40亿元，完成全年销售目标650亿的72.52%；金地累计实现签约面积 454.0万平方米，同比增长57.91%； 累计签约金额719.2亿元，同比增长 84.31%。

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谁最会赚钱？

 

毫无疑问，成本管控最好的中海，利润依旧靠前。中海第三季报显示，前三季度中海累计完成合约销售总额达1714.6 亿港元，已达到于八月份上调全年销售目标 2100 亿港元的 81.6%。

前三季度，中海的综合经营业务收入为1065.9 亿港元，经营溢利为351.6 亿港元；值得指出的是，经营溢利非股东应占溢利。不过，若以中海上半年的股东应占溢利为参考数据也可说明问题。上半年中海的股东应占溢利为196.9 亿港元，相当于人民币171亿元。这与上半年净利润只有20.17亿元的恒大相比，两者悬殊之大可想而知。

同时，见地君发现，前三季度，保利与万科的净利润仅相差10亿元左右。

前三季度，万科累计实现营业收入1170.5 亿元，同比增长 47.1%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币 82.6 亿元，同比增长 20.5%；保利实现营业收入 871.41 亿元，归属上市公司股东的净利润 71.10 亿元，同比分别增长 37.45%和 9.90%；毛利率为 30.13%，基本维持在过年三年的平均水平。

季报显示，招商蛇口与金地的净利润差距较大，但因为招商蛇口的净利润中包含其他业务的利润，因此无法真实反映招商蛇口地产业务的利润。

招商蛇口第三季报数据显示，年初至报告期末的营业收入为367.32亿元，比上年同期增43.98%；年初至报告期末招商蛇口的净利润为56.1亿元，比上年同期增193.68%。

前三季度，金地归属于上市公司股东的净利润 17.14亿元，报告期末比上年度末增105.93%。

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谁的资本运作最成功？

 

过去的9个月，除一二级市场一直较为热闹外，资本市场的运作也一直未断。借资本运作上位，一直是房企最喜欢的重要手腕之一。

前三季度，恒大的销售额超越万科，一定程度与其一系列的资本运作不无关系。万科在其第三季报中也称，当前最重要的一件事情之一就是抚平股权之争带来的影响。

前三季度，有多家房企在资本市场有所作为。这不仅提高了其前三季度销售额，还为后续销售奠定了基础。中海、恒大、保利便是其中典型。

前三季度，中海以310亿元的总价收购了中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，总建筑面积约2400万平方米。

为了尽早将业绩计入自身报表，中海选择了提前交割。按照原来的并购协议，该桩收购的最后交易日为2016年12月31日，但中信目标集团的财务结算到4月30日就结束了。5月1日开始，原中信旗下所有项目就由中海正式管理。这样做的目的主要是出于业绩的考虑。自5月1日之后，中信的业绩就计入中海了。

对此，中海也在第三季报中称，集团向中国中信股份有限公司收购以住宅为主的物业发展项目已于九月份完成。鉴于集团与中国中信股份有限公司同是国有企业，属于中国政府共同控制，因此资产收购以合并会计法原则处理。

中海称，于期末，中海的财务状况仍然非常良好。九月底，手头上拥有1517.8 亿港元现金，为历来最高水平，即使集团承担了资产收购带来的大量带息债务，净借贷水平仍维持于16%的理想水平。集团具备良好条件捕捉市场机遇。除了完成资产收购的交割，集团以合共约 149.2 亿港元在内地三个城市购入三幅土地，新增可开发面积约为 457 万平方米。

虽不及中海规模大，但在前三季度，恒大在资本市场的动作也颇为频繁。而资本运作为其带来的收益也不容小觑。

例如，恒大今年以每股3.79元、总价36亿元的价格，收购了嘉凯城约9.52亿股股份，占总股本52.78%，成为嘉凯城的控股股东。收购完成后，嘉凯城名下包括杭州中凯城市之光、名城博园等项目都归于恒大。

收购完成后，效果立竿见影。若以当时的收购价计算，目前恒大持有上述股份的账户账面盈利超70亿元，超过上半年恒大卖房所赚净利润两倍有余。