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房贷利率大变动,房贷一族如何把握这仅有的一次机会?
来源:网络 编辑: 发布时间:2020-03-03 点击:1507

前几天,好几个邻居在群里讨论,收到银行调整房贷利率的通知了。新的房贷定价机制下,选择LPR+点的浮动利率好,还是选择固定利率好?

房贷利率要改革,固定利率+LPR加基点利率如何算?

关于你的房贷调整机会来临了,只有一次机会。

近日银行纷纷发出要约短信,提示房贷一族要选择新的贷款利率了。每个人都有5个月的时间去重新签订合同。原则上将于今年8月31日前完成合同重签。

事关重大,我们有必要从头讲起。

2019年12月28日,中国人民银行发布〔2019〕第30号公告(以下简称《公告》),明确存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关事宜。

公告要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商:

将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。

选择固定利率,意味着你的房贷利率将维持当前利率水平,在剩余合同期不变。

贷款基准利率改革前,房贷利率的计算公式是:房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例。改革后,房贷利率计算公式变成:贷款利率=LPR利率+加点。

选择“LPR+加点”浮动利率,LPR每月公布一次,可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。

这两种算法哪个更划算,产生的利息更少?

对贷款一族影响几何?

贷款一族本身就背负房贷不小压力,很多人都寄希望于能在这个选择题上减负。如果选择固定利率,LPR降了只能干瞪眼。如果选择LPR定价,万一涨了咋办?

不过由于LPR自推出以来,已经合计下调四次,下调幅度达到26个基点,其中五年期LPR下调3次。所以,很多人都在考虑是不是选择浮动利率比较合算。

其实基准转换不意味利率降低,虽然LPR有大概率下行可能,但房地产调控依然存在,各金融机构也对房贷管控严格。

对于大家都很关心的浮动利率问题,易居研究院智库中心研究总监严跃给出一个简单易懂的演算。

1、2019年初,张先生买了套房子,贷款30年。当时5年期以上贷款的基准利率为4.9%,银行9折优惠,算下来2019年的实际贷款利率为4.41%。

2、到了2020年2月其利率也没变,还是4.41%。

3.到了2020年3月,张先生接到银行短信,告知可以通过银行“一键转换”来调整贷款合同。

参考2019年12月的LPR利率4.8%计算,他此次调整后的基点应该为-0.39%,这样算出来的最终利率为4.8%-0.39%=4.41%,即和今年2月份的利率保持不变。

需要注意的是,这个“39基点”在后续贷款中永远不变。

4、2020年4-12月,这期间都按照这个4.41%的利率去还月供,即今年是看不出月供额的变化的。

5、2021年3月。如果他和银行约定1年调整一次,那么到2021年3月,其利率计算重新调整,即为“2021年3月的LPR-0.39%”。

如果那个时候的LPR为4.7%,那么实际利率为4.7%-0.39%=4.31%,这个利率继续执行12个月。

6、2022年3月及以后。均根据前面的定价机制每年默认调整一次,一直到30年房贷偿付完毕。

最后还是要提醒大家,30年是一个很长的周期,而房贷LPR利率重订周期一般为1年,这其中变化将很大,还是谨慎选择。

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