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买卖房屋需注意,户口迁移易踩"坑"!
来源:中国普法等 编辑: 发布时间:2018-07-31 点击:1409
        购房是一门学问,里面的门门道道有很多需要去了解的,在房产交易过程中,在步步谨慎完成了前面的各个环节后,就迎来了能够办理过户、获得房屋产权的一刻,能够顺利过户无疑是一件值得高兴的事情~

       但过户之后就万事大吉了吗?并不是…后续还有银行解除首期款监管、户口迁移、交楼等环节。其中的户口迁移环节,很容易成为房屋买卖中产生纠纷的“坑”,今天请大家了解一下相关知识~

       根据对相关案件的总结梳理,户口相关纠纷产生的原因主要有以下四个方面:

       “学区房”纠纷

       部分购房者是以入学为目的,如因种种原因无法迁入户口,或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保入学资格,就会与卖家产生纠纷。

       该类房屋较为特殊:购买目的明确,是为入学购买,价值也高于普通房屋。因此,如果出卖人不及时迁出户口,将导致购房者无法正常使用入学指标,且出卖人将有可能为违约承担大额赔偿。

       【案例】

       购房者付某在买卖之初就明确告诉了卖家吴某:购买房屋是为孩子入学。

       并在合同约定了“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务”。

       后吴某未按时迁出户口导致付某孩子无法入学,法院判决吴某依照合同约定支付违约金。

       存在案外人户口

       案外人专指除当事人以外,其法律上的权益因执行行为而可能受到侵害的人。

       这种纠纷情况是说,签订房屋买卖合同时,购房者并未核实房屋上是否存在案外人户口,出卖人亦未告知存在案外人户口的情况,后期出现案外人不愿意配合迁出户口或找不到案外人等情形。

       【案例】

       2017年3月,严某以549万把房屋卖给康某,双方约定在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口,否则支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出,则按日支付全部已付款万分之五的违约金。

       当年6月,办理完过户后康某却发现,虽然严某一家的户口已迁出,但房屋上还有三名案外人户口,于是起诉。

       卖家严某表示,“我卖的房屋上面没有我和家人的户口,不构成违约”。但最终法院依然判定严某违约:签订买卖合同时,严某有义务审查房屋是否存在其他户口,既然在合同中约定了负有将户口迁出的义务,如果没有迁出,就是违反合同约定。

       不配合/无法迁出户口

       由于二手房交易周期较长,有的出卖人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想,提出涨价、拒绝交易或拖延不迁走户口。

       还有部分出卖人卖出房屋后没有其他落户地点,例如公租房、养老院、租赁的房屋等都不具备落户条件,导致户口无法迁出。

       未在合同中约定违约责任

       通常情况下,房屋买卖合同中对出卖人未按期将户口迁出的违约金赔付标准,或约定为全部购房款的5%-20%,或约定为按日赔付已支付房款的万分之五。

       由于违反户口迁移义务的违约行为一般都持续时间较长,诉讼时违约金数额往往较高。

       但如果在合同中对户口迁出期限等没有进行约定,双方又难以达成一致意见,就容易产生纠纷了。

       那么,该如何规避和应对相关的交易纠纷呢?

       要全面核查房屋户籍情况

       签订买卖合同前,购房者应全面核实房屋的户籍登记情况。在出卖人同意的情况下,到当地派出所查询户口情况。

       如果购买的是学区房,还可以向教育部门核实学位使用情况,确保户口迁移后,孩子能够按时顺利入学。

       在合同中明确违约责任

       合同的约束能够促使出卖人按照约定履行户口迁移义务,一旦出现违约情况,购房者也有明确的依据起诉维权。

如果购买的是学区房,合同中应明确约定房屋对应的指标归购房者使用。如果出现违约现象,购房者有权要求解除合同、要求赔偿损失。

       购房者也可在合同中约定,保留部分尾款作为迁户口的“履约保证金”,以敦促出卖人按时履行迁出义务。

       注意保留违约证据

       在交易的各个环节中,买卖双方都应当注意保留相关文件及违约证据:

       包括房屋买卖合同,房款转账记录,沟通时产生的聊天记录等,尤其要注意收集、保留对方违约给己方造成损失的相关证据,作为违约行为发生后维权的凭证。

       涉“学区房”纠纷的行为保全

       行为保全是指在民事诉讼中,为避免当事人或者利害关系人的利益受到不应有的损害或进一步的损害,法院得依他们的申请对相关当事人的侵害或有侵害之虞的行为采取强制措施。

       涉及学区房的房屋买卖合同,有时虽然已经进入诉讼程序,但学区房指标并未被占用。

       故为了避免指标在诉讼过程中被他人恶意使用,法官建议对于购房者要求继续履行合同的,可以在诉讼过程中及时申请行为保全。禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。

       同时也要提醒出卖人,如果明知学区房的指标对购买人会造成重要影响的,切勿占用,否则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大违约代价。

       交由正规中介代理

       对于专业知识、相关经验不足的普通购房者们而言,交易流程显然是繁琐的,一不留神可能就踩到“坑”,导致交易无法顺利进行。

       如果交由正规的中介来代理就能省心许多,中介方会提供专业的买卖合同,并全程跟进交易的各个环节。对于过户之后的流程,中介方会提前告知双方需要准备的材料、督促双方及时办理各项流程、协助物业交割等,以丰富的经验和专业素养提升双方的交易体验,完成安全交易。

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